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存量盘活系列——北京市国有企业存量土地市场有多大?

2020年4月,中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,明确提出要“鼓励盘活存量建设用地”。同月,国家发展改革委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,提出“鼓励盘
发布时间:2020-07-13 09:57        来源:赛迪顾问        作者:冯俊涛 孙晓利

2020年4月,中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,明确提出要“鼓励盘活存量建设用地”。同月,国家发展改革委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,提出“鼓励盘活低效存量建设用地,控制人均城市建设用地面积”。2020年6月,自然资源部发布《关于2020年土地利用计划管理的通知》,也提出:“对未纳入重点保障的项目用地,以当年处置存量土地规模作为核定计划指标的依据,加大存量盘活力度。”2020年,全国土地市场已全面进入存量时代,系列政策的密集出台更加释放积极信号,定调存量盘活的力度与节奏。

北京作为国内首个提出“减量”发展的城市,结合其自身定位与经济特色,出台了《关于加强市属国企土地管理和统筹利用的实施意见》,旨在发挥国有企业示范作用,全面推进城市的有机更新。

那么,聚集大量国有企业总部的北京存量市场究竟有多大?在此背景下,国有企业有何发展机会?

一、北京市国有土地存量市场有多大?

按照国有资产管理权限划分,国有企业分为中央企业(由中央政府监督管理的国有企业)和地方企业(由地方政府监督管理的国有企业)。

据国务院国有资产监督管理委员会统计,全国共有中央企业共97家。其中,总部在北京的中央企业共77家,占全国央企总数的约80%,位居全国第一。具有房地产开发资质的在京中央企业共17家,占房地产央企总数的85%。据北京市人民政府国有资产监督管理委员会统计,北京市市属国有企业共有45家。其中,以房地产为主业的企业8家,涉及房地产业务的企业共30家,占市属国企总数的66.7%。截至2020年5月21日,北京成交的30宗商品住宅用地中,央企和国企17宗,民企6宗土地,央企/国企和民企联合体7宗。可见,17家具备地产开发资质的中央企业和8家以地产为主要业务的北京市市属国企仍将以持续加大北京市土地储备。

图1 2020年中央企业在全国及北京市的分布情况一览

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图2 2020年重点城市市属国企及北京市市属国企行业情况一览

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未来2-3年内,随着北京市非首都核心功能疏解的持续进行以及《国企改革三年行动方案(2020-2022年)》的出台,北京市土地市场机会将以“存量”为主,而非“增量”。同时,基于《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》对农林牧渔业、制造业、批发业等行业的禁限管理,赛迪认为:涉及禁限目录业务的在京中央企业和市属国企,其因历史原因储备的工业用地、仓储用地等将逐步释放,如北京市某制造业类国有企业,通过建设文化创意类首钢园,盘活了工业遗址,疏解腾退了禁限目录中的钢铁制造业;某北京市纺织类国有企业,通过拓展利用工业园区、老旧厂房等空间资源,建设莱锦文化创意产业园、铜牛电影产业园,盘活了原京棉二厂旧厂区、北京铜牛京纺物资公司的库房;某北京市汽车制造业国有企业,通过对疏解腾退后的旧工业厂房进行综合改造,建设了北汽齿轮场文创园,盘活了原北京齿轮厂区。这一类国有企业存量土地市场规模巨大。

二、北京市国有土地盘活衍生的发展机遇

驱动地产央企获得更多土地储备。2020年1月,国务院国资委发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》,提出“不得为规避主业监管要求,通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务”。因此,非房地产主业央企的子公司存在较大的并购重组机会。房地产央企有望成为受益方,可以通过收并购非房地产主业央企的房地产业务公司来获得更多的土地储备。

驱动国有企业布局园区业务。由于北京亟待盘活的国有用地大多位于城市的核心地段,政府对导入“产值高、用地少、效率高、能耗小”的高精尖产业诉求强烈。因此,产业园区将成为国有企业土地存量盘活再利用的首选方向,也是国有企业自身转型升级的重要方向。

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